Заключение, изменение, расторжение (прекращение) договора аренды недвижимости

 

Вопросы заключения, изменения, расторжения (прекращения) договора аренды регулярно сопровождают подавляющее большинство юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. До возникновения каких-либо сложностей решению данных вопросов зачастую уделяют не достаточно внимания.

 

К сожалению, привычка значительного числа начинающих коммерсантов рассматривать неприятности по мере их поступления, в полной мере относится и к «неожиданностям», связанным с внезапным расторжением договора аренды недвижимости по инициативе арендодателей. В данной ситуации правовая поспешность или небрежность на стадии заключения договора аренды, согласования его значимых диспозитивных (регулируемых) условий зачастую оборачивается в будущем, как минимум, существенными негативными последствиями для арендатора (потеря удобного и привычного клиентам места расположения бизнеса, дополнительные затраты на переезд, необходимое оснащение нового места и т.п.).

 

Хорошо, если в данной ситуации, возникает мысль, научившись на своих ошибках, привлечь профессионалов при рассмотрении вопроса о заключении нового договора аренды, либо, проконсультировавшись с опытным юристом, оспорить незаконное расторжение (прекращение) текущего договора аренды. Вынуждены констатировать, что здравомыслие в подобных ситуациях возобладает далеко не всегда. Однако, отнять у скупого его желание платить дважды русская пословица не может.

 

Заключение договора аренды недвижимости имеет значительное количество интересных и значимых особенностей, нюансов правового регулирования соответствующих отношений, некоторые из которых нам хотелось бы здесь отразить. Существенными условиями договора аренды недвижимости, без которых договор не считается заключённым, являются: идентифицированное описание объекта недвижимости (по его полным реквизитам согласно данным государственной регистрации или технической инвентаризации либо с применением графического приложения к договору), размер арендной платы. Важным условием, влияющим на необходимость государственной регистрации, является срок договора аренды недвижимости. Применение соответствующей формулировки относительно срока действия договора аренды влечёт возможность отказа от договора в определённый срок.

 

Гражданским законодательством установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды недвижимости только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Ключевым моментом для целей пролонгации и/или расторжения (прекращения) договора аренды является установление срока и порядка реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

 

Наша компания предлагает своим Клиентам услугу разработки, правовой экспертизы и редактирования на стадии заключения договора аренды, а также консультирования (устного или письменного) по вопросам изменения, расторжения (прекращения) текущего договора аренды. В зависимости от результатов консультирования, при наличии оснований, нашей компанией могут быть предложены Клиенту услуги по: досудебной защите нарушенных прав и законных интересов арендатора путём проведения переговоров с арендодателем в целях изменения неправомерных условий договора аренды либо услуги по судебной защите арендатора при изменении, расторжении (прекращении) договора аренды. Мы регулярно и надёжно обеспечиваем защиту прав и законных интересов арендаторов!